wasdwasd
2008-06-16 16:05
案例分析
1 定金问题
谢先生于2006年通过比较,决定通过南京某房产中介的居间介绍,向房主章某购买了一套月苑小区的房产.房产中介公司将买卖双方都约到公司,就房产的价格,交付时间以及其他事项进行了协商.最后,买卖双方在买卖方面的主要内容达成了一致意见,并商谈到签订书面的房地产买卖合同.
在签约前,房产中介公司按照惯例要求谢先生向房主章某先行支付1万元的定金,以保证双方的买卖顺利进行.但是谢先生表示,没有带购1万元,但很想购买这套房产,担心房主章某又将房产另行出售,表示可以先签订合同,以规定各方的权利义务,约束各方的行为,同时表示第二天一早就可以交付该1万元定金.
房主章某以及房产中介公司认为定金晚交一天也无所谓,便同意了谢先生的意见,先签订<房地产买卖中介合同>,定金第二天上午9时买卖双方一起到房产中介公司进行交接1万元定金.
第二天一早,谢先生如约来到房产中介公司,但等到9:30都没有等到房主章某,通过电话联系也联系不上.谢先生为了不耽误办其他事,便将定金1万元交给中介公司的业务员,由业务员转交.下午谢先生突然接到房主的电话,表示不愿将房产售予谢先生,并表示歉意.后谢先生通过房产中介公司,要求房主章某双倍返还定金合计2万元.但章先生认为自己并没有收到定金,根据法律规定定金只有实际交付才能生效,所以不愿承担定金责任.
评析:二手房交易中,当买卖双方与中介公司达成买卖意向,签订买卖合同后,买方通常都会向卖方支付一笔定金,以约束买卖双方在合同约定的时间内履行各自的义务.
有时定金由中介公司暂为保管,还是直接支付卖方,定金收据应由卖方签收.否则,该笔定金视同没有收到,自然也就不会对买卖双方发生任何法律效力(定金法则:如果卖方违约,则双倍返还;买方违约,则不予退还),双方的合法权益都可能得不到保护.但如果双方约定由中介公司代收的除外.
目前公司各连锁店在操作的过程中出现代收定金及不交定金而签订合同的现象比较普遍,因代收定金而导致的纠纷也偶有发生,在此我部针对这一现象特作如下提示:
1,买卖双方签订合同时必须是产权人本人到场方能收取定金及签订合同,如是代理人的必须有公证委托书或律师见证书方能将定金支付给卖方或卖方的代理人;
2,定金收条必须由收款人本人出具,并注意区分”定金”及”订金”
3,定金收条的写法示范:
收 条
今收到***(身份证号***)购买本人位于南京市***区****室房屋购房定金人民币**元整.
收款人:****
**年**月**日
4,交付定金时如不能签订合同的则需签订定金协议
5,如果双方约定由我司代收定金的,则需在合同中约定并由房主或代理人出具定金收条并在收条上约定清楚
6,严禁连锁店私自代收定金
2 一房二卖的代价
2006年3月15日,张先生与刘女士签订了房屋买卖合同,合同约定,张先生购买刘女士一套房产,房价58万元,合同约定张先生在签定合同时,支付购房定金1万元,首付款25万元在双方办理产权交易过程时支付,余款在过户后由张先生通过银行办理贷款.双方不得以任何理由违反合同约定,否则将对另一方进行赔偿.当日,张先生交纳了购房定金1万元,并多次要求刘女士履行合同.
2006年4月5日,刘女士通过电话告知张先生,不同意将约定的房屋卖给他.随后刘女士将该房屋卖与他人.
张先生看买房无望,多次向刘女士要求双倍返还定金.在协商无果的情况下,张先生将刘女士告上法庭.法院认为:张先生已按合同的约定向被告履行了交付定金的义务,刘女士拒绝履行合同,且将双方约定买卖的房屋卖与他人,是违约行为,应承担违约责任.法院判令刘女士双倍返还张先生定金.
分析:根据我国<<担保法>>的有关规定,给付定金的一方不履行约定的债务,无权要求返还定金;收受定金一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金.同时,定金应当以书面形式约定,并需要实际交付才能生效.
目前连锁店在实际操作代收定金的现象较多,我部特作如下提醒:
1,签订合同时如三方在场,请连锁店不要代收定金,让买方直接将定金交付给产权人本人,并让产权人出具收条.
2,如三方不在场时,连锁店只允许代收”订金”,与买方签订”订金协议”将相关的权利义务约定清楚.
3,如三方在场但因故不能将定金交付给卖方而由我司代收时,请在合同中约定清楚由我司代收并让卖方出具收条约定定金具体的交付时间
3 中介公司卖合同被判赔偿受骗房主损失
某市一家房地产经纪公司在收取1500元管理费后，将20份盖有公司印章的合同文本交与他人，结果被他人用来行骗。得知真相的房主为讨损失，将该公司告上了法庭。3月12日，经该市**区人民法院调解，被告房地产经纪公司给付房主吕女士房屋租金损失费一万元，房客金女士搬出吕女士的房屋。
2006年9月18日，吕女士与房地产经纪公司签订了《房屋委托代理合同》，其中约定，吕女士委托该房地产经纪公司代理出租自己的一套房产，每月租金2836元。同年10月18日，该公司业务员交给吕女士两个月房租5672元。5天后，吕女士从租房客金女士得知，该房每月租金是1660元，吕女士感到非常怪异，想不通为什么中介公司赔钱出租房。
为此，吕女士找到该房产公司的办公地点，但一连几天，该处都是无人办公。好不容易与一个自称姓张的男士通过电话联系上，但在约定二天后见面时，不仅没有见到面，连张某的手机和办公电话都停机了。
后来，吕女士通过公司监督电话与该房产经纪公司总部联系后才知道，其下某连锁店员工私自将该公司的合同文本出售给其他公司。该公司负责人还表示，估计有十几家房主受骗，公司无力支付这些房款，待抓住罪犯后一并返还。
吕女士在与该经纪公司交涉无果后，于2007年1月30日将该公司起诉到宣武法院。
庭审中，因房客金女士租住该房，法庭追加其为第三人。金女士拿出了与该公司签订的房屋租赁合同，该合同约定：金女士租房期从2006年10月18日至2007年10月17日，月租金1660元，半年一付房租。金女士拿出收据，证明自己在租房当日就交付了1万元房租、500元房屋押金及108元有限电视费。
经过法庭调解，吕女士与房地产经纪公司及房客金女士达成了调解协议：解除吕女士与房地产经纪公司签订的《房屋委托代理合同》，房地产经纪公司在4月15日给付吕女士房屋租金损失费一万元，房客金女士于3月20日前搬出吕女士的房屋。
公司相关文档的管理,使用,保管工作也是公司经营中会经常遇到的的一个问题,在此我部特作如下提示:目前公司所使用的合同文本都是加盖公司公章的合同文本,合同的管理、使用、保管工作不容忽视,合同使用必需是一式三份,签订完毕后将买卖双方的合同文本交给买卖双方,如果遇到退单或者终止合同时必须签订退单审批表及终止合同协议,如果遇到合同遗失需登报挂失 以避免合同流入其他公司使用给公司造成不必要的后果.
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1 定金问题
谢先生于2006年通过比较,决定通过南京某房产中介的居间介绍,向房主章某购买了一套月苑小区的房产.房产中介公司将买卖双方都约到公司,就房产的价格,交付时间以及其他事项进行了协商.最后,买卖双方在买卖方面的主要内容达成了一致意见,并商谈到签订书面的房地产买卖合同.
在签约前,房产中介公司按照惯例要求谢先生向房主章某先行支付1万元的定金,以保证双方的买卖顺利进行.但是谢先生表示,没有带购1万元,但很想购买这套房产,担心房主章某又将房产另行出售,表示可以先签订合同,以规定各方的权利义务,约束各方的行为,同时表示第二天一早就可以交付该1万元定金.
房主章某以及房产中介公司认为定金晚交一天也无所谓,便同意了谢先生的意见,先签订<房地产买卖中介合同>,定金第二天上午9时买卖双方一起到房产中介公司进行交接1万元定金.
第二天一早,谢先生如约来到房产中介公司,但等到9:30都没有等到房主章某,通过电话联系也联系不上.谢先生为了不耽误办其他事,便将定金1万元交给中介公司的业务员,由业务员转交.下午谢先生突然接到房主的电话,表示不愿将房产售予谢先生,并表示歉意.后谢先生通过房产中介公司,要求房主章某双倍返还定金合计2万元.但章先生认为自己并没有收到定金,根据法律规定定金只有实际交付才能生效,所以不愿承担定金责任.
评析:二手房交易中,当买卖双方与中介公司达成买卖意向,签订买卖合同后,买方通常都会向卖方支付一笔定金,以约束买卖双方在合同约定的时间内履行各自的义务.
有时定金由中介公司暂为保管,还是直接支付卖方,定金收据应由卖方签收.否则,该笔定金视同没有收到,自然也就不会对买卖双方发生任何法律效力(定金法则:如果卖方违约,则双倍返还;买方违约,则不予退还),双方的合法权益都可能得不到保护.但如果双方约定由中介公司代收的除外.
目前公司各连锁店在操作的过程中出现代收定金及不交定金而签订合同的现象比较普遍,因代收定金而导致的纠纷也偶有发生,在此我部针对这一现象特作如下提示:
1,买卖双方签订合同时必须是产权人本人到场方能收取定金及签订合同,如是代理人的必须有公证委托书或律师见证书方能将定金支付给卖方或卖方的代理人;
2,定金收条必须由收款人本人出具,并注意区分”定金”及”订金”
3,定金收条的写法示范:
收 条
今收到***(身份证号***)购买本人位于南京市***区****室房屋购房定金人民币**元整.
收款人:****
**年**月**日
4,交付定金时如不能签订合同的则需签订定金协议
5,如果双方约定由我司代收定金的,则需在合同中约定并由房主或代理人出具定金收条并在收条上约定清楚
6,严禁连锁店私自代收定金
2 一房二卖的代价
2006年3月15日,张先生与刘女士签订了房屋买卖合同,合同约定,张先生购买刘女士一套房产,房价58万元,合同约定张先生在签定合同时,支付购房定金1万元,首付款25万元在双方办理产权交易过程时支付,余款在过户后由张先生通过银行办理贷款.双方不得以任何理由违反合同约定,否则将对另一方进行赔偿.当日,张先生交纳了购房定金1万元,并多次要求刘女士履行合同.
2006年4月5日,刘女士通过电话告知张先生,不同意将约定的房屋卖给他.随后刘女士将该房屋卖与他人.
张先生看买房无望,多次向刘女士要求双倍返还定金.在协商无果的情况下,张先生将刘女士告上法庭.法院认为:张先生已按合同的约定向被告履行了交付定金的义务,刘女士拒绝履行合同,且将双方约定买卖的房屋卖与他人,是违约行为,应承担违约责任.法院判令刘女士双倍返还张先生定金.
分析:根据我国<<担保法>>的有关规定,给付定金的一方不履行约定的债务,无权要求返还定金;收受定金一方不履行约定的债务,应当双倍返还定金.同时,定金应当以书面形式约定,并需要实际交付才能生效.
目前连锁店在实际操作代收定金的现象较多,我部特作如下提醒:
1,签订合同时如三方在场,请连锁店不要代收定金,让买方直接将定金交付给产权人本人,并让产权人出具收条.
2,如三方不在场时,连锁店只允许代收”订金”,与买方签订”订金协议”将相关的权利义务约定清楚.
3,如三方在场但因故不能将定金交付给卖方而由我司代收时,请在合同中约定清楚由我司代收并让卖方出具收条约定定金具体的交付时间
3 中介公司卖合同被判赔偿受骗房主损失
某市一家房地产经纪公司在收取1500元管理费后，将20份盖有公司印章的合同文本交与他人，结果被他人用来行骗。得知真相的房主为讨损失，将该公司告上了法庭。3月12日，经该市**区人民法院调解，被告房地产经纪公司给付房主吕女士房屋租金损失费一万元，房客金女士搬出吕女士的房屋。
2006年9月18日，吕女士与房地产经纪公司签订了《房屋委托代理合同》，其中约定，吕女士委托该房地产经纪公司代理出租自己的一套房产，每月租金2836元。同年10月18日，该公司业务员交给吕女士两个月房租5672元。5天后，吕女士从租房客金女士得知，该房每月租金是1660元，吕女士感到非常怪异，想不通为什么中介公司赔钱出租房。
为此，吕女士找到该房产公司的办公地点，但一连几天，该处都是无人办公。好不容易与一个自称姓张的男士通过电话联系上，但在约定二天后见面时，不仅没有见到面，连张某的手机和办公电话都停机了。
后来，吕女士通过公司监督电话与该房产经纪公司总部联系后才知道，其下某连锁店员工私自将该公司的合同文本出售给其他公司。该公司负责人还表示，估计有十几家房主受骗，公司无力支付这些房款，待抓住罪犯后一并返还。
吕女士在与该经纪公司交涉无果后，于2007年1月30日将该公司起诉到宣武法院。
庭审中，因房客金女士租住该房，法庭追加其为第三人。金女士拿出了与该公司签订的房屋租赁合同，该合同约定：金女士租房期从2006年10月18日至2007年10月17日，月租金1660元，半年一付房租。金女士拿出收据，证明自己在租房当日就交付了1万元房租、500元房屋押金及108元有限电视费。
经过法庭调解，吕女士与房地产经纪公司及房客金女士达成了调解协议：解除吕女士与房地产经纪公司签订的《房屋委托代理合同》，房地产经纪公司在4月15日给付吕女士房屋租金损失费一万元，房客金女士于3月20日前搬出吕女士的房屋。
公司相关文档的管理,使用,保管工作也是公司经营中会经常遇到的的一个问题,在此我部特作如下提示:目前公司所使用的合同文本都是加盖公司公章的合同文本,合同的管理、使用、保管工作不容忽视,合同使用必需是一式三份,签订完毕后将买卖双方的合同文本交给买卖双方,如果遇到退单或者终止合同时必须签订退单审批表及终止合同协议,如果遇到合同遗失需登报挂失 以避免合同流入其他公司使用给公司造成不必要的后果.
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