yunfei0812
2008-06-22 13:09
安置房、经济适用房和农村集体土地房屋买卖，是发生交易纠纷几率较大的几种房屋类型。此前，由于各种原因，纠纷解决一直存在较多争议。经过多年实践，眼下对于解决此类纠纷，我市已基本形成了法律“共识”。
现象：期房权益转让留隐患
在2005年3月1日《关于加强商品房预售销售和转让管理的意见》实施之前，很多人进行了期房权益转让。由于房屋尚未交付，即使有些人拿到了钥匙，但没有办理产权证，而房价一路高涨，等到产权证办出时，需要先以卖方的名义去领取产权证，然后再办理过户手续。等到办产权证的条件成熟时，有些房子的价格已经翻了一番有余。于是纠纷也就产生了。
因价格上涨而造成的买卖纠纷，不单单在商品期房转让上，在安置房(包括拆迁安置、移民安置等)方面也大量存在。由于拆迁安置房从拆迁人和被拆迁人签订《拆迁安置协议》后，有人就把自己安置权益拿出来转让，之后的摸文、定位、交纳房款等都由买方以卖方的名义去进行，而真正拿到安置房的钥匙，时间往往会很长。在这中间，房价翻了好几番也大量存在，随着利益分歧的增大，纠纷也更大。而安置房本身比普通商品房的情况要复杂，有些出现继承、析产和面积增购等情况，给解决纠纷增加了难度。此外，因其他原因没有办出房屋产权证进行了转卖，之后可以办证，卖方不配合过户的情况也很普遍。
同样，也有一些房屋是国有划拨土地的房改房、经济适用房，也存在这种现象。此外，农村土地被征收后的返还地也建起了安置房，在转让时同样存在这种现象。
而之后的“国八条”和“国六条”，对征收营业税和个人所得税的规定，因卖方的不配合而造成了更大的交易成本，这使得买卖双方之间的纠纷更不可调和。
说法：多重理由不配合过户
签了转让合同，也收了买方的钱，在办理过户手续时，卖方常出现“不卖了、合同无效，过户可以，再补十万二十万元等情况”。据浙南律师事务所律师尹航介绍，卖方不配合大多基于以下几个理由：
1.卖房的时候，只有当事人一人签字，妻子(或丈夫)没有签字，现住他不同意了，共同财产此前当事人无权单独处分。
2.期房转让无效。理由是《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。而根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。有了这些逻辑，当初卖的是期房，所以合同无效；同时，国家政策不支持期房转让，“国八条”和“国六条”等政策，也都不支持。
3.当初卖的房屋，土地是国有划拨土地(安置房、房改房、经济适用房等)，对于国有划拨的土地上房屋的转让，需要得到国土资源部门的批准，补交土地出让金，否则合同无效。
4.在安置房交易中，有增购部分。于是卖方会提出增购面积优惠价格，是安置户才有权利享受，所以买方须以市场价格购买。
尹航认为，卖方的这些理由，有一定的道理，前些年在法律界也同样存在较大的争论。而经过几年的讨论和实践，理论界其实已经逐步形成了统一的认识，并不认同没有产权证的房屋转让合同无效的说法。
共识：尊重合同恪守诚信
房屋权属登记性质属于行政管理，目的在于明晰房屋权利归属。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，故房屋所有权自房屋建造成就之日产生，而非领取产权证书之日，未领取产权证书不等于不享有房屋所有权。
对无产权证房屋能否买卖的争议主要集中对《城市房地产管理法》第三十七条的理解上。尹航认为，产权证书不是房屋买卖合同的生效要件：1.行为人自房屋建造事实成就之日，取得房屋所有权，买卖双方可基于各方真实意思，就房屋买卖进行协商和缔约。买卖合同是物权变动的原因行为，但能否发生物权变动并不影响买卖合同成立与生效。2.《城市房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，旨在加强房地产行政管理，禁止权属不清或权属有争议的房屋进入房地产市场交易，从而保障交易安全，而非禁止交易或限制合同自由。3.如果仅以无权属证书判决合同无效，一方因合同无效反而获取较大不当利益，这将极大危害交易安全和诱导诚信危机。
尹航认为，在司法实践中，法院也基本形成了共识，将主要审查几个方面的内容：第一、审查标的物权属的真实性。没有办理权属登记的房屋不等于房屋就是无主物，法院首先确认卖方是否对该房屋具有所有权，所有权存在瑕疵等；第二、审查该房屋的土地性质。集体土地上的房屋在转让时受到一定的限制，如宅基地。但是国有土地上的房屋通常是支持的，划拨土地上的房屋转让，需要补交土地出让金(有些房屋受到一定限制，如经济适用房)；第三、审查签约各方的真实意思，法院会审查签约是否是双方真实意思的表示，这个真实意思是指在签约时的意思表示，而不是房价上涨后的意思表示。
法院在审查以上情况后，认定合同是双方真实意思的表示，合同没有侵害国家、集体和其他第三人的利益，符合法律规定的，多数法院支持合同是有效的。当然，也有法院有这样的做法，判决合同无效，房屋由卖方收回，但由卖方赔偿买方差价部分的损失，这种惩罚性的赔偿也是对诚信的一种保护
现象：期房权益转让留隐患
在2005年3月1日《关于加强商品房预售销售和转让管理的意见》实施之前，很多人进行了期房权益转让。由于房屋尚未交付，即使有些人拿到了钥匙，但没有办理产权证，而房价一路高涨，等到产权证办出时，需要先以卖方的名义去领取产权证，然后再办理过户手续。等到办产权证的条件成熟时，有些房子的价格已经翻了一番有余。于是纠纷也就产生了。
因价格上涨而造成的买卖纠纷，不单单在商品期房转让上，在安置房(包括拆迁安置、移民安置等)方面也大量存在。由于拆迁安置房从拆迁人和被拆迁人签订《拆迁安置协议》后，有人就把自己安置权益拿出来转让，之后的摸文、定位、交纳房款等都由买方以卖方的名义去进行，而真正拿到安置房的钥匙，时间往往会很长。在这中间，房价翻了好几番也大量存在，随着利益分歧的增大，纠纷也更大。而安置房本身比普通商品房的情况要复杂，有些出现继承、析产和面积增购等情况，给解决纠纷增加了难度。此外，因其他原因没有办出房屋产权证进行了转卖，之后可以办证，卖方不配合过户的情况也很普遍。
同样，也有一些房屋是国有划拨土地的房改房、经济适用房，也存在这种现象。此外，农村土地被征收后的返还地也建起了安置房，在转让时同样存在这种现象。
而之后的“国八条”和“国六条”，对征收营业税和个人所得税的规定，因卖方的不配合而造成了更大的交易成本，这使得买卖双方之间的纠纷更不可调和。
说法：多重理由不配合过户
签了转让合同，也收了买方的钱，在办理过户手续时，卖方常出现“不卖了、合同无效，过户可以，再补十万二十万元等情况”。据浙南律师事务所律师尹航介绍，卖方不配合大多基于以下几个理由：
1.卖房的时候，只有当事人一人签字，妻子(或丈夫)没有签字，现住他不同意了，共同财产此前当事人无权单独处分。
2.期房转让无效。理由是《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。而根据《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。有了这些逻辑，当初卖的是期房，所以合同无效；同时，国家政策不支持期房转让，“国八条”和“国六条”等政策，也都不支持。
3.当初卖的房屋，土地是国有划拨土地(安置房、房改房、经济适用房等)，对于国有划拨的土地上房屋的转让，需要得到国土资源部门的批准，补交土地出让金，否则合同无效。
4.在安置房交易中，有增购部分。于是卖方会提出增购面积优惠价格，是安置户才有权利享受，所以买方须以市场价格购买。
尹航认为，卖方的这些理由，有一定的道理，前些年在法律界也同样存在较大的争论。而经过几年的讨论和实践，理论界其实已经逐步形成了统一的认识，并不认同没有产权证的房屋转让合同无效的说法。
共识：尊重合同恪守诚信
房屋权属登记性质属于行政管理，目的在于明晰房屋权利归属。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，故房屋所有权自房屋建造成就之日产生，而非领取产权证书之日，未领取产权证书不等于不享有房屋所有权。
对无产权证房屋能否买卖的争议主要集中对《城市房地产管理法》第三十七条的理解上。尹航认为，产权证书不是房屋买卖合同的生效要件：1.行为人自房屋建造事实成就之日，取得房屋所有权，买卖双方可基于各方真实意思，就房屋买卖进行协商和缔约。买卖合同是物权变动的原因行为，但能否发生物权变动并不影响买卖合同成立与生效。2.《城市房地产管理法》第三十七条属于管理性规范，旨在加强房地产行政管理，禁止权属不清或权属有争议的房屋进入房地产市场交易，从而保障交易安全，而非禁止交易或限制合同自由。3.如果仅以无权属证书判决合同无效，一方因合同无效反而获取较大不当利益，这将极大危害交易安全和诱导诚信危机。
尹航认为，在司法实践中，法院也基本形成了共识，将主要审查几个方面的内容：第一、审查标的物权属的真实性。没有办理权属登记的房屋不等于房屋就是无主物，法院首先确认卖方是否对该房屋具有所有权，所有权存在瑕疵等；第二、审查该房屋的土地性质。集体土地上的房屋在转让时受到一定的限制，如宅基地。但是国有土地上的房屋通常是支持的，划拨土地上的房屋转让，需要补交土地出让金(有些房屋受到一定限制，如经济适用房)；第三、审查签约各方的真实意思，法院会审查签约是否是双方真实意思的表示，这个真实意思是指在签约时的意思表示，而不是房价上涨后的意思表示。
法院在审查以上情况后，认定合同是双方真实意思的表示，合同没有侵害国家、集体和其他第三人的利益，符合法律规定的，多数法院支持合同是有效的。当然，也有法院有这样的做法，判决合同无效，房屋由卖方收回，但由卖方赔偿买方差价部分的损失，这种惩罚性的赔偿也是对诚信的一种保护