yunfei0812
2008-06-30 11:49
关于房地产，听到最多的就是房价涨跌之争。许多专家或业内人士引了诸般根源性因素来证明自己的观点。但是鄙人以为，我们可以从房涨房降的利弊来追溯房价的根源。
我们先回放一些大家嚼得多的观点。
有人把房子涨价的原因推到“房量供应不足”上，不能满足更多购房者的需求，而促成房涨。但是在面对媒体揭露开发商屯地惜售的时候，又似乎没有人去深究房子“供不应求”的背后了。政府也颁布了诸多政策来左右房地产市场，试图令其规范化。但是政策这个东西吧是把双刃剑，一方面的确是保证了广大购房者的现实利益，另一方面在规范房地产市场的同时“副作用”式地限制了开发的速度。开发限速造成两种后果，一是实力小的公司没法及时资金回笼而破产，另一就是实力大的公司干脆不着急慢慢提价卖。这就是我理解的量少了，还提价的原因。
也有人把房涨原因归在“地渐少，人渐多”上。土地因素，这个我很认可。国家要坚守18亿亩耕地红线，在这个前提下，建筑用地越来越少，越来越贵。即使是旧区改造或二次建房，仍然不能满足用地需要。人地矛盾尖锐，要解决这个客观问题，要么少生孩子让地，要么赶紧发展航天工业去开发别的星球，呵呵。
至于人多，详细说法是推在人口生育高峰上。其实这么说并不准确。现在面对的人口高峰与战后的人口激增少了太多，我倒是认为70后80年代的人与老一辈在住房问题上有观念式的转变造成房需求大增。我们父母辈参加工作时结婚后是双职工或优秀员工什么的就可以分到一套单位职工房，现在事业单位还好，企业单位又有多少管你住房或睡马路牙子的？即使不是因为没有职工宿舍，现代年轻人结婚又有几个是跟父母辈住得长久的？都希望有自己的独属天地，自然形成时代性的购房潮。
好了，“人-地-房”想必大家都明白相互的关联，“供应不足”也知晓其原因。要明白房涨根源，我们先要清楚一个情况：中国经济是怎么发展起来的？改革开放之初，深圳作为中国第一个经济特区飞速发展，城市建设作为区域经济发展的前提条件被实践证明，二十多年来，城市建设中房地产开发愈演愈烈。所以中国的经济是骑在城市建设——地产开发上的发展。
但是近几年，城市建设规模过大的问题尽显突出，早在04年 在全国金融工作会议上就指出经济发展中的新问题：一些城市建设规模过大。由于城建规模的控制，发展中小型城市，以及城乡建设需要，政府在政策指导上开始倾向于向下发展，而大中型城市又有自身难以满足的住房需求。所以城市的房产开发越来越多地掌握在少数实力强、经得起政策考验的企业手里，实力弱的公司不得不转战二三线城市。这样做的好处在于，可以实现城乡规模比例发展，缓和城乡矛盾；副作用就是一地的房产开发单位趋于少数，开发公司竞争减压，房价上扬。
说到城乡发展，我扯一下三农问题。国家重视三农问题，从保红线和发展乡镇就看得出来。免农税确实是很利农民，也利农村发展。但是城乡失衡也是个事实，每年进城打工的农民依然未因三农政策的优惠而有多少返乡种地，所以许多网友说政府在房价下调的呼声中持暧昧态度，多少有以高房价逼农返乡的嫌疑。事实上这倒真是冤枉了政府，我们可以说地方政府是为了保证房产开发中的巨额税收，但是政府即使支持房价上涨，其原因也应该是为了国家经济的总体平稳和社会安定。
另外从城建规模限制的方向上看，国家也有以涨地价逼开发企业从沿海到内陆、从东部到西部的意图，这是否也算是任由东部沿海大城市房价过万而不抑制的“莫须有”原因？
中国人做事，好分个轻重缓急利弊，在经济发展和社会安定这个大前提下，如果房价下调利大于房价上涨，或者说是房价下调弊小于房价上涨，我想以我们国家政府好用的宏观调控手段也一定会去干预的。事实上也确实有诸般如预售款监管之类的政策出台，但是这些政策多以规范市场为主，真正直接插手房价的有几？究竟是有心维护其上涨趋势？还是政策调控无力？
好，跳出上面的问题，我们来看看谁在喊涨，谁在喊跌？
涨派：开发商、已购房者、炒房者、租房者、二手房经纪单位、炒地皮者……
跌派：未购房者、低收入者。
从利税、从经济发展来看，政府应该支持涨派；从社会稳定、缓和社会矛盾来看，政府应该支持跌派。那么，我们就晓得了，政府其实应该是中立的。
但是为什么房价还在上涨呢？难道说房涨利于房降？
跌派群体，其实是个单一群体。说他们单一，是因为在解决这部分人群的住房问题上可以出台廉租房、经济房等政策去解决；这部分人群房贷房购金可以通过第一经济杠杆——银行去调整缓和。
涨派就不一样了。这个行业所涉及的领域、牵扯的人员、巨额的资金等等不尽牵扯国家主要经济动脉，也更影响社会稳定。房地产，已经隐然有继银行之后，成为国家经济宏调的第二杠杆的趋势。所以，它牵一发动全身。
房价跌一点，准备买房子的人高兴了，但是地产行业有多少公司倒闭、多少人下岗增加就业压力、买了房子的人感觉房子贬值买亏了，二手房市场开始不景气，城市建设缺少动力，带给相关产业的副影响又有多少……
房价涨一些，增加行业活力，催动人更加勤奋去投入工作，稳定人心。不要怀疑房涨稳定人心的作用，你可以自己对比一下买房前后的心理变化，买房前只是担心自己钱不够而有点怨言，买房后若是降个价那就该哭爹骂娘了。
所以，房价跌了弊大于利，房价涨狠了却也还能顺从国家经济发展方向、西部开发格局、城建规模大小等一系列布置。似乎政府一直没握稳房价狠涨的大棒，就是不晓得是真有心，还是假无力了。
08年是个多事之秋，冰灾、藏独、台选、地震，余下半年的可能的洪灾隐患……特别是我从3月份就开始担心的没有打起来的台海战争，包括不久前的股市危机，和这周刚看到油价上涨……国家的那个大前提面临严峻考验！而房地产行业该在公众面前摆什么造型？房价该如何自处？涨跌之间，究竟谁是必然谁是偶然？
这些都不重要。重要的是稳定和发展。
谁顺应，谁必然！
我们先回放一些大家嚼得多的观点。
有人把房子涨价的原因推到“房量供应不足”上，不能满足更多购房者的需求，而促成房涨。但是在面对媒体揭露开发商屯地惜售的时候，又似乎没有人去深究房子“供不应求”的背后了。政府也颁布了诸多政策来左右房地产市场，试图令其规范化。但是政策这个东西吧是把双刃剑，一方面的确是保证了广大购房者的现实利益，另一方面在规范房地产市场的同时“副作用”式地限制了开发的速度。开发限速造成两种后果，一是实力小的公司没法及时资金回笼而破产，另一就是实力大的公司干脆不着急慢慢提价卖。这就是我理解的量少了，还提价的原因。
也有人把房涨原因归在“地渐少，人渐多”上。土地因素，这个我很认可。国家要坚守18亿亩耕地红线，在这个前提下，建筑用地越来越少，越来越贵。即使是旧区改造或二次建房，仍然不能满足用地需要。人地矛盾尖锐，要解决这个客观问题，要么少生孩子让地，要么赶紧发展航天工业去开发别的星球，呵呵。
至于人多，详细说法是推在人口生育高峰上。其实这么说并不准确。现在面对的人口高峰与战后的人口激增少了太多，我倒是认为70后80年代的人与老一辈在住房问题上有观念式的转变造成房需求大增。我们父母辈参加工作时结婚后是双职工或优秀员工什么的就可以分到一套单位职工房，现在事业单位还好，企业单位又有多少管你住房或睡马路牙子的？即使不是因为没有职工宿舍，现代年轻人结婚又有几个是跟父母辈住得长久的？都希望有自己的独属天地，自然形成时代性的购房潮。
好了，“人-地-房”想必大家都明白相互的关联，“供应不足”也知晓其原因。要明白房涨根源，我们先要清楚一个情况：中国经济是怎么发展起来的？改革开放之初，深圳作为中国第一个经济特区飞速发展，城市建设作为区域经济发展的前提条件被实践证明，二十多年来，城市建设中房地产开发愈演愈烈。所以中国的经济是骑在城市建设——地产开发上的发展。
但是近几年，城市建设规模过大的问题尽显突出，早在04年 在全国金融工作会议上就指出经济发展中的新问题：一些城市建设规模过大。由于城建规模的控制，发展中小型城市，以及城乡建设需要，政府在政策指导上开始倾向于向下发展，而大中型城市又有自身难以满足的住房需求。所以城市的房产开发越来越多地掌握在少数实力强、经得起政策考验的企业手里，实力弱的公司不得不转战二三线城市。这样做的好处在于，可以实现城乡规模比例发展，缓和城乡矛盾；副作用就是一地的房产开发单位趋于少数，开发公司竞争减压，房价上扬。
说到城乡发展，我扯一下三农问题。国家重视三农问题，从保红线和发展乡镇就看得出来。免农税确实是很利农民，也利农村发展。但是城乡失衡也是个事实，每年进城打工的农民依然未因三农政策的优惠而有多少返乡种地，所以许多网友说政府在房价下调的呼声中持暧昧态度，多少有以高房价逼农返乡的嫌疑。事实上这倒真是冤枉了政府，我们可以说地方政府是为了保证房产开发中的巨额税收，但是政府即使支持房价上涨，其原因也应该是为了国家经济的总体平稳和社会安定。
另外从城建规模限制的方向上看，国家也有以涨地价逼开发企业从沿海到内陆、从东部到西部的意图，这是否也算是任由东部沿海大城市房价过万而不抑制的“莫须有”原因？
中国人做事，好分个轻重缓急利弊，在经济发展和社会安定这个大前提下，如果房价下调利大于房价上涨，或者说是房价下调弊小于房价上涨，我想以我们国家政府好用的宏观调控手段也一定会去干预的。事实上也确实有诸般如预售款监管之类的政策出台，但是这些政策多以规范市场为主，真正直接插手房价的有几？究竟是有心维护其上涨趋势？还是政策调控无力？
好，跳出上面的问题，我们来看看谁在喊涨，谁在喊跌？
涨派：开发商、已购房者、炒房者、租房者、二手房经纪单位、炒地皮者……
跌派：未购房者、低收入者。
从利税、从经济发展来看，政府应该支持涨派；从社会稳定、缓和社会矛盾来看，政府应该支持跌派。那么，我们就晓得了，政府其实应该是中立的。
但是为什么房价还在上涨呢？难道说房涨利于房降？
跌派群体，其实是个单一群体。说他们单一，是因为在解决这部分人群的住房问题上可以出台廉租房、经济房等政策去解决；这部分人群房贷房购金可以通过第一经济杠杆——银行去调整缓和。
涨派就不一样了。这个行业所涉及的领域、牵扯的人员、巨额的资金等等不尽牵扯国家主要经济动脉，也更影响社会稳定。房地产，已经隐然有继银行之后，成为国家经济宏调的第二杠杆的趋势。所以，它牵一发动全身。
房价跌一点，准备买房子的人高兴了，但是地产行业有多少公司倒闭、多少人下岗增加就业压力、买了房子的人感觉房子贬值买亏了，二手房市场开始不景气，城市建设缺少动力，带给相关产业的副影响又有多少……
房价涨一些，增加行业活力，催动人更加勤奋去投入工作，稳定人心。不要怀疑房涨稳定人心的作用，你可以自己对比一下买房前后的心理变化，买房前只是担心自己钱不够而有点怨言，买房后若是降个价那就该哭爹骂娘了。
所以，房价跌了弊大于利，房价涨狠了却也还能顺从国家经济发展方向、西部开发格局、城建规模大小等一系列布置。似乎政府一直没握稳房价狠涨的大棒，就是不晓得是真有心，还是假无力了。
08年是个多事之秋，冰灾、藏独、台选、地震，余下半年的可能的洪灾隐患……特别是我从3月份就开始担心的没有打起来的台海战争，包括不久前的股市危机，和这周刚看到油价上涨……国家的那个大前提面临严峻考验！而房地产行业该在公众面前摆什么造型？房价该如何自处？涨跌之间，究竟谁是必然谁是偶然？
这些都不重要。重要的是稳定和发展。
谁顺应，谁必然！